󠁿󠁨󠁴󠁴󠁰󠀺󠀯󠀯󠁷󠁷󠁷󠀮󠁹󠁯󠁮󠁧󠁨󠁥󠁮󠁧󠁫󠁪󠀮󠁣󠁯󠁭󠀯󠁹󠁵󠁥󠁤󠁵󠀯󠀶󠀹󠀱󠀶󠀶󠀳󠀯󠀸󠀰󠀲󠀶󠀹󠀷󠀹󠀷󠁟󠀲󠀮󠁨󠁴󠁭󠁬󠁼󠀵󠁌󠁭󠁸󠀶󠁉󠁥󠁪󠁿    经营房地产业需要投入巨额资本，头脑灵活的徐润将已有房地产作抵押，从钱庄和银行贷得资金，购置新产，再将新产作抵押借贷，以层层抵押的办法获得资金，投资房地产业。

    他洞悉上海租界的拓展趋向，就在未来的交通要区以低价买进土地，待经营至半开发状态便以高价售出，然后再从其他地方购置更多的土地。至蹦年。

    怀润在房地产上投入的资本已达。多万两银子。从而拥有嗫咐丁山多亩。其中驹多亩已建房子，共建有洋房凹多所、其他类型房屋力刀多间。每年可收租银,２万余两。

    他先后和华商、外商合创了上海地丰公司、宝源祥房产公司、业广房产公司、广益房产公司、先农房产公司等。这时的徐润，虽然难与洋商相比。

    但在华商中已是个，“地产大王”了。中法战争的爆发，使徐润的房地产蒙受了巨大损失，但他并未丧失信心。

    他仍然关注房地产业的动向，千方百计筹集资金，又在上海、天津、塘沽、涤州、北戴河等地购的建房，炒卖地产获利甚丰，新建成的房产每年可收取大量租银，发展前景颇为可观。

    李鸿章开始着手洋务，兴办轮船招商局，将总局设在上海。开办轮船招商局，成败的关键在于资金的筹集，但到奶年，招商局资金尚不足力万两银。

    李鸿章只得将招商局由官办改为官督商办，委任唐廷枢为总办，徐润为会办。

    随后，招商局开始进行新一轮招股，拟定首期招股四万两银，徐润本人首先附股丛万两，又广招亲友入股，这在商界和社会上引起普遍反响，入股者踊跃”四万两很快招齐。

    之后，招商局决定再招,四万两。徐润又认股出万两，另外招徕亲友继续入股。这样。由徐润经手招集的股金占招商局全部资本一半以上，使招商局资本充实，运作自如。

    因总办唐廷枢兼办开平煤矿等其他诸务，一年中有大半年不在局里。招商局实际上由徐润主持。

    在主持局务期间，徐润采用先进的经营管理方法，明确规定招商局的经营以揽载为主，漕运为次；并开办保险公司，承担营运风险。

    这家中国最早的股份制企业，在它的草创时期，不仅经受住来势汹汹的外商联合抵制与压价竞争，而且不失时机地收买了当时东亚最大的商业船队美商旗昌轮船公司。

    使招商局的规模和实力大增，从而控制了长江航运、沿海航运的大部分经营权。

    招商局的船货原本只能向外商设在上海的保险公司投保，不仅保险业利润被外商赚去，外商还恃此联击招商局。

    徐润于奶年仿照外国保险公司的做法，开办了中国自己的第一家保险公司一仁和水险公司，集股田万两。

    水险公司不仅为招商局的轮船和货物作保险，而且还承保外商的轮船和货物，生意兴旺，获利丰厚。既年，徐润又成立了济和水火险公司，集股匆万两，扩大了承保能力和覆盖面。

    在银行的业务方面，这位老兄可谓是独树一帜，在上海滩也是排的上号的，只是他辛苦经营的产业在光绪亲政之后迅速的化为乌有，当时光绪鼓励私人办实业，徐润当时亦是支持维新的，对此投入了极大的热情，融资数十万两白银在上海建造了三座钢铁厂，两座仿织工厂，此外。

    还将多处地产做抵押购买轮船招商局的股份，一面扩大轮船招商局的货轮数量，希望趁着新政的机会。

    重振轮船招商局，当时的招商局总办已经换上了盛宣怀，那个时候招商局的业务已经开始下滑，已经出现了亏损。可是徐润认为，光绪允许私人开办实业之后。

    必然会使整个江南工商鼎盛，届时不需朝鲜的货轮打压，他们拉拢江南的各工厂便能大赚一笔，因此大笔注入资金，订购商轮，结果可想而知，维新在江南并没有得到预想的效果，江南兴办的工厂还未兴起便已衰败，江南一地。

    遍地都是破产的声音，徐润的工厂也损失惨重，几十万两白银兴建的钢铁、仿织厂全部倒闭，还欠下了不少外债，招商局也好不到哪儿去，招商局由于盲目购买舰船，业务非但没有拓展，反而暴跌，从而令徐润手上的股份损失很大，在房地产方面，由于󠁿󠁨󠁴󠁴󠁰󠀺󠀯󠀯󠁷󠁷󠁷󠀮󠁹󠁯󠁮󠁧󠁨󠁥󠁮󠁧󠁫󠁪󠀮󠁣󠁯󠁭󠀯󠁹󠁵󠁥󠁤󠁵󠀯󠀶󠀹󠀱󠀶󠀶󠀳󠀯󠀸󠀰󠀲󠀶󠀹󠀷󠀹󠀷󠁟󠀲󠀮󠁨󠁴󠁭󠁬󠁼󠀵󠁌󠁭󠁸󠀶󠁉󠁥󠁪󠁿整个江南的不景气。

    连徐润的地产亦狂跌了数成，顷刻之间，上海一流大富豪摇身一变几乎成了穷光蛋。

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